ទីផ្សារអចលនទ្រព្យកាន់តែមានភាពរីកចម្រើនឥតឈប់ឈរ ជាពិសេសសំណង់អាគារស្នាក់នៅរួម ឬហៅថាខុនដូ (Condo)។ បើនិយាយពីទីផ្សារនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាវិញ អាគារស្នាក់នៅរួមគឺជាគំរូបែបរស់នៅថ្មី គឺជាសំណង់អាគារដែលខ្ពស់ ទំនើបជាងផ្ទះធម្មតា បែបស៊ីវិល័យ និងទាន់សម័យ ដែលប្រជាជនភាគច្រើនមិនទាន់ស្គាល់ច្បាស់នៅឡើយ។
លោក ថេត ចាន់រស្មី ជាប្រធានផ្នែកលក់របស់ក្រុមហ៊ុន UPWARD PROPERTY Co.Ltd ដែលបានសហការជាមួយគម្រោងខុនដូរបស់ អឺបេន វីលេច (Urban Village) បានផ្តល់កិច្ចសម្ភាសជាមួយ ស៊ឹង ចិនសែ ដែលជាសិក្ខាកាមរបស់ Newsroom Cambodia អំពីការសាងសង់ខុនដូនៅរាជធានីភ្នំពេញ។
Q: ជម្រាបសួរ!
A: បាទ! ជម្រាបសួរ។
Q: ខ្ញុំសង្កេតឃើញថា សំណង់ខុនដូកាន់តែរីកពាសពេញរាជធានីភ្នំពេញ ប៉ុន្តែនៅមានមនុស្សជាច្រើននៅមិនទាន់យល់ច្បាស់នៅឡើយថាអ្វីទៅជាខុនដូ។ ជាដំបូងខ្ញុំចង់ឱ្យលោកបញ្ជាក់ថាតើអ្វីទៅជាខុនដូ?
A: ពាក្យថាខុនដូ គឺជាពាក្យកម្ចីពីបរទេស Condo ឬ Condominium គឺមានន័យថាសំណង់អាគារទាំងឡាយណាដែលនៅរួមគ្នាច្រើនហើយគ្រប់គ្រោងដោយចំណែកឯកជន ឬយើងអាចហៅម្យ៉ាងទៀតបានថាជាអាគារសហកម្មសិទ្ធ។ សូមបញ្ជាក់បន្ថែមបន្តិចទៀតថា គ្រប់ម្ចាស់កម្មសិទ្ធិនីមួយៗ អាចមានសិទ្ធិលក់ ជួល ឬផ្ទេរ នូវចំណែកឯកជនរបស់ខ្លួនឲ្យទៅតតិយជន (ជនទី៣) បានដោយមិនចាំបាច់ជូនដំណឹងដល់អ្នកដែលនៅរួមក្នុងអាគារនោះក៏បាន។
Q: តើខុនដូនៅរាជធានីភ្នំពេញចាប់ផ្តើមសាងសង់ឡើងតាំងពីឆ្នាំណា? ហើយឆ្នាំណាដែលមានការសាងសង់ច្រើនជាងគេ?
A: ខុនដូនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ បានចាប់ផ្តើមសាងសង់ឡើងដំបូងដែលមានឈ្មោះថា Rose Condo គម្រោងខុនដូមួយនេះ ត្រូវបានសាងសង់ឡើងក្នុងចន្លោះឆ្នាំ២០០៨ ដល់ឆ្នាំ២០១២ ដែលគម្រោងស្ថិតនៅក្រោមការវិនិយោគ ដោយក្រុមហ៊ុនអនិកជនក្នុងស្រុកមួយដែលមានឈ្មោះថា ក្រុមហ៊ុន OCIC INVESTMENT or CANADIA BANK។
ម្យ៉ាងវិញទៀតអាគារខុនដូ ដែលមានប្រវត្តិសាងសង់យូរជាងគេនៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា គឺអាគារខុនដូ ៤២ជាន់ ឬ Gold Tower អាគារនេះក៏បានចាប់ផ្តើមសាងសង់ឡើងក្នុងអំឡុងឆ្នាំ២០០៨ ដែលជាការវិនិយោគរបស់ក្រុមហ៊ុនកូរ៉េ រហូតមកទល់នឹងពេលបច្ចុប្បន្ននេះ អាគារដែលគេតែងតែស្គាល់ថាជាអាគារ៤២ជាន់នោះ ក៏នៅមិនទាន់បញ្ចប់ការសាងសង់របស់ខ្លួននៅឡើយទេ។
បន្ទាប់ពីវិបត្តិសេដ្ឋកិច្ចសកលឆ្នាំ២០០៧ ២០០៨ វិស័យសំណង់នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ស្ងប់ស្ងាត់ក្នុងការសាងសង់។ យើងសង្កេតឃើញថាចាប់តាំងពីឆ្នាំ២០១៥ រហូតមកដល់បច្ចុប្បន្ននេះ អាគារខុនដូជាច្រើនដែលបានដុះរីកដូចផ្សិតនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ និងតាមបណ្តាខេត្តមួយចំនួនទៀតដែលជាតំបន់សេដ្ឋកិច្ចរីកចម្រើន ដូចជាក្រុងព្រះសីហនុជាដើម ហើយអាគារមួយចំនួនទៀតបាននិងកំពុងដំណើរការសាងសង់ ជាពិសេសគឺនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញ។
Q: ការសាងសង់ខុនដូនៅរាជធានីភ្នំពេញមានស្ថានភាពបែបណាហើយ?
A: ចាប់តាំងពីវិបត្តិសាកលនៃកូវីដ១៩ រហូតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ននេះ ស្ថានភាពនៃការសាងសង់អាគារខុនដូនៅកម្ពុជា ហាក់មិនសូវមានសន្ទុះខ្លាំងដូចកាលមុនវិបត្តិកូវីដ១៩នោះទេ។ គម្រោងមួយចំនួនត្រូវបានផ្អាកការសាងសង់ គម្រោងមួយចំនួនទៀតបានពន្យាពេលនៃការបញ្ចប់គម្រោងរបស់ខ្លួន ហើយក៏មានគម្រោងជាច្រើនផងដែរ ដែលបានបញ្ចប់ការសាងសង់របស់ខ្លួន បើទោះបីជាមានការយឺតបន្តិចក៏ដោយ។ ដោយសារតែវិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុរបស់ម្ចាស់គម្រោងនីមួយៗ មិនអាចបញ្ចប់ទៅតាមផែនការរបស់ខ្លួន។ សម្រាប់គម្រោងថ្មី នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះយើងមិនទាន់ឃើញមានគម្រោងថ្មីណាដែលប្រកាសបើកការដ្ឋានសាងសង់នៅឡើយទេ គឺមានតែគម្រោងដែលស្ថិតនៅក្នុងផែនការណ៍។
Q: តើពេលបច្ចុប្បន្នខុនដូដែលកំពុងតែសាងសង់ឬបានសាងសង់ហើយសព្វថៃ្ងនេះ ត្រូវបានគេទិញ ឬប្រើប្រាស់កម្រិតណាដែរ?
A: អ្នកវិនិយោគភាគច្រើនដែលបានបោះទុនវិនិយោគទៅលើវិស័យខុនដូ គឺជនបរទេស ហេតុដូច្នេះ ទីផ្សារគោលដៅរបស់ម្ចាស់គម្រោងនីមួយៗគឺទៅផ្សារបរទេស។ វិបត្តិកូវីដ១៩ ធ្វើឱ្យគម្រោងជាច្រើនដែលសម្លឹងយកទីផ្សារបរទេសត្រូវបានធ្លាក់ចុះ មានន័យថាកម្រិតនៃការលក់ចេញរបស់គម្រោងមានការធ្លាក់ចុះខ្លាំងបើធៀបមួយរយៈពេលមុនវិបត្តិកូវិដ។ ហេតុនេះធ្វើឲ្យគម្រោងខុនដូនៅកម្ពុជាមានការលើសពីតម្រូវការ ក៏ប៉ុន្តែមិនទាន់មានក្រុមហ៊ុន ឬសមាគមអចលនទ្រព្យណាដែលមានវត្តមាននៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជា ធ្វើការចងក្រងពីទិន្នន័យជាក់លាក់ណាមួយដែលស្តីពីកម្រិតនៃអ្នករស់នៅ និងប្រើប្រាស់ក្នុងខុនដូនៅឡើយទេ។
Q: តើនៅពេលដែលខុនដូសាងសង់ច្រើន តែបែរជាមិនសូវមានមនុស្សនៅ តើអនាគតខុនដូនឹងទៅជាយ៉ាងណា?
A: ប្រសិនបើតម្លៃសមរម្យ ទីតាំងល្អ ការសាងសង់ខុនដូ នៅតែមានតម្រូវការច្រើនថែមទៀត ពីព្រោះស្របទៅតាមស្ថានភាពនៃប្រជាសាស្ត្រ គឺកំណើននៃប្រជាជនដែលមកពីតាមទីរួមខេត្តនៃប្រទេសកម្ពុជា ដើម្បីបន្តការសិក្សា និងប្រកបការងារ ហេតុដូច្នេះពួកគាត់ត្រូវរកទីតាំងស្នាក់នៅ ដែលជិតជាមួយនឹងកន្លែងធ្វើការ ឬកន្លែងសិក្សារបស់គាត់។
តាមការប៉ាន់ប្រមាណប្រជាជនបច្ចុប្បន្នដែលមានវត្តមាននៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញមានប្រហែលជា ៣លាននាក់។ ជាមធ្យមប្រជាជនដែលចូលមករស់នៅក្នុងរាជធានីប្រចាំឆ្នាំប្រហែលជា ១លាននាក់។ កំណើនប្រជាជននៅក្នុងទីក្រុងមានការកើនឡើង និងមានភាពចង្អៀតក្នុងការរស់នៅ ហេតុដូច្នេះដើម្បីបំពេញតម្រូវការស្នាក់នៅខុនដូនៅក្នុងក្រុង នៅតែមានតម្រូវការច្រើនថែមទៀតនៅក្នុងឆ្នាំខាងមុខ ប្រសិនបើសេដ្ឋកិច្ចយើងល្អ ប្រជាជនមានលទ្ធភាពទិញខុនដូសម្រាប់លំនៅដ្ឋានផ្ទាល់ខ្លួន និងសម្រាប់គ្រួសាររបស់ពួកគេ។
Q: តើក្នុងមួយយូនីតរបស់ខុនដូនីមួយៗ ជាទូទៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញតម្លៃទាបបំផុតប៉ុន្មាន ហើយខ្ពស់បំផុតតម្លៃប៉ុន្មាន?
A: ខុនដូនៅក្នុងរាជធានីភ្នំពេញនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ មានការប្រគួតប្រជែងច្រើន ដូចជារចនាបទរបស់អាគារ ការជ្រើសរើសទីតាំង ការកែច្នៃប្រភេទបន្ទប់ ការផ្តល់ជូនគ្រឿងសង្ហារិម ការគ្រប់គ្រងទៅលើអាគារក្រោយពេលបញ្ចប់ការសាងសង់ និងធ្វើការប្រគល់ផ្ទះជូនអតិថិជន។ ហេតុដូចនេះតម្លៃគឺអាស្រ័យទៅលើកត្តាទាំងនោះផង តាមបទពិសោធន៍ជាក់ស្តែងកន្លងមក គិតជារួមក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ តម្លៃចាប់ពី១,៦០០ដុល្លារអាមេរិកឡើងទៅ និងតម្លៃដែលថ្លៃបំផុតរហូតដល់មួយម៉ែត្រការ៉េ ៤,០០០ដុល្លារអាមេរិក។
Q: តើអ្នកដែលទិញខុនដូភាគច្រើនជាជនជាតិអ្វីខ្លះ?
A: ដោយសារតែប្រទេសកម្ពុជា គឺជាប្រទេសដែលកំពុងអភិវឌ្ឍន៍ ដូចច្នេះក៏ជាឱកាសមួយល្អសម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ទាំងក្នុងស្រុកនិងក្រៅស្រុក ដែលគាត់អាចទិញទុកសម្រាប់វិនិយោគ ឬសម្រាប់ជាលំនៅដ្ឋានរបស់ពួកគាត់។
មុនពេលកូវីដ១៩ ចូលមកយើងឃើញមានសន្ទុះនៃការទិញខុនដូ ឬអាគារសហកម្មសិទ្ធិនៅកម្ពុជា ឬនៅភ្នំពេញមានច្រើនជាងអតិថិជនក្នុងស្រុក ជាពិសេសគឺជនជាតិចិន។ ប៉ុន្តែក្រោយពេលដែលកូវីដ១៩ បានចូលមកវាយលុក រហូតដល់មានការប្រកាសអាសន្នពីរាជរដ្ឋាភិបាល ដើម្បីធានាបាននូវសុវត្ថិភាព សុខភាព ដែលតម្រូវឲ្យបិទការចេញចូលរបស់បរទេស ដែលជាហេតុធ្វើឲ្យ ជនបរទេសមិនអាចចូលមកទិញអាគារខុនដូ ឬអាគារសហកម្មសិទ្ធិបាន ទីផ្សារនៃការលក់ត្រូវពឹងទៅលើអតិថិជនក្នុងស្រុកវិញ។ បច្ចុប្បន្ននេះអតិថិជនដែលបានទិញខុនដូ ឬអាគារសហកម្មសិទ្ធិច្រើនជាងគេគឺជាជនជាតិខ្មែរ បន្ទាប់មកជនជាតិចិន ស៊ិងហ្គាពួរ ជប៉ុន កូរ៉េ និងមួយផ្នែកទៀតជាជនជាតិអឺរ៉ុប។ តែក៏មិនទាន់មានទិន្នន័យជាក់លាក់ណាមួយដែលបានបញ្ជាក់ថា អតិថិជនក្នុងស្រុកមានប៉ុន្មានភាគរយ និងអតិថិជនដែលជាជនបរទេសមានប៉ុន្មានភាគរយនោះដែរ។
Q: ប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរយើងមានទំនោរចូលចិត្តរស់នៅឬក៏ទិញខុនដូដែរឬទេ? ហេតុអ្វី?
A: ខុនដូជាលំនៅដ្ឋានដែលថ្មីសម្រាប់ប្រទេសកម្ពុជា ជាក់ស្តែងខុនដូយើងទើបតែចាប់ផ្តើមមានវត្តមានចាប់ពីឆ្នាំ២០០៨ តែមិនមែនរីកចម្រើនបន្តរហូតមកដែរ ទើបតែចាប់ពីឆ្នាំ២០១៥ ទើបខុនដូចាប់ផ្តើមរីកចម្រើនឡើងវិញ។ តែទោះបីជាវាជាលំនៅដ្ឋានថ្មីក៏ដោយ តាមបទពិសោធន៍ដែលខ្ញុំបានជួបភ្ញៀវភាគច្រើនគឺជាជនជាតិខ្មែរ ដូចច្នេះប្រជាជនខ្មែរចាប់ផ្តើមមានទំនោរក្នុងការរស់នៅខុនដូច្រើនឡើងៗ ដោយសារខុនដូនៅក្នុងក្រុងមានតម្លៃទាបជាងផ្ទះ ហើយពួកគាត់ងាយស្រួលក្នុងការសម្អាត មិនចំណាយពេលច្រើនក្នុងការធ្វើដំណើរទៅកាន់កន្លែងការងារ មានសុវត្ថិភាព ជាពិសេសគឺមានសេវាកម្មដែលនៅក្នុងអាគារខុនដូបានផ្តល់ជូនបន្ថែម។
Q: តើរដ្ឋាភិបាលគួរធ្វើបែបណាដើម្បីគ្រប់គ្រងការសាងសង់ខុនដូ ដើម្បីកុំឱ្យមានការសាងសង់ច្រើន តែមិនមានមនុស្សនៅ?
A: ជាចុងក្រោយរដ្ឋាភិបាលគឺគាត់ត្រូវតែចុះបញ្ជីច្បាស់លាស់ ទាក់ទងជាមួយនឹងអាជ្ញាធរ ស្ថាប័នពាក់ពន្ធដែលគាត់បានចុះបញ្ជីពាណិជ្ជកម្មក្នុងការសាងសង់ខុនដូ។ យើងដឹងហើយថា ខុនដូមួយចំនួនគឺសាងសង់ដោយពុំមានអាជ្ញាប័ណ្ណ អ៊ីចឹងហើយវាធ្វើឱ្យប៉ះពាល់អាគារដែលដុះឡើងកំពុងតែសាងសង់មិនអាចបញ្ចប់ការសាងសង់បាន។ មួយវិញទៀតការសាងសង់ច្រើនដោយគ្មានច្បាប់ទម្លាប់ត្រឹមត្រូវ គឺវាធ្វើឱ្យបាត់បង់ទំនុកចិត្តពីអតិថិជន ហេតុដូច្នេះហើយរដ្ឋាភិបាលត្រូវតែមានច្បាប់តឹងរឹងសម្រាប់សំណង់ខុនដូនៅកម្ពុជា។
Q: បាទ! អរគុណច្រើនលោកដែលបានផ្តល់ជាកិច្ចសម្ភាស និងផ្ដល់ចម្លើយយ៉ាងក្បោះក្បាយ។
A: អរគុណច្រើន!
Q: សូមជម្រាបលាលោក។
A: បាទៗ! ជម្រាបលា៕
